Para fazer o download do material dessa palestra clique aqui.
Quando se fala em alterações da Lei do Inquilinato, a primeira indagação que surge é sobre as conseqüências que elas trarão para o mercado imobiliário.
Em um país com um déficit habitacional bastante significativo, em que grande número de famílias não possui recursos próprios para a aquisição da casa própria, há uma grande preocupação com as leis que regulam as locações residenciais e, em decorrência do desenvolvimento financeiro do país, as normas para as locações não residenciais igualmente ganham relevância.
Para que possamos analisar o impacto que as modificações introduzidas pela lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009, trarão para o nosso mercado, é preciso, antes de tudo, entender o que essas alterações significam na pratica.
Algumas dessas alterações, simplesmente adaptaram o texto da lei 8.245/91 às legislações posteriores e ao entendimento dos nossos tribunais, colocando fim a uma série de discussões ocorridas nas relações entre locador e locatário, ao longo de seus 19 anos de vigência.
Mas, sem sombra de dúvidas, há também alterações muito importantes que favorecem o locador, o que há muito não ocorria, visto que a legislação que regula o inquilinato sempre teve um caráter protecionista em face do locatário, considerado a parte frágil na relação locativa.
A primeira alteração que encontramos no artigo 4º refere-se à devolução do imóvel antes do término do prazo pactuado. Pela redação original, o locatário poderia devolver o imóvel durante a vigência do prazo contratual, mediante o pagamento da multa, na proporção prevista no artigo 924 do Código Civil, de 1916, que foi revogado com o advento do Código de 2002. Com a lei agora vigente, essa proporcionalidade foi mantida, sem, contudo, fazer menção a artigos. Dessa forma, não há mais qualquer dúvida que o locatário poderá devolver o imóvel ainda durante a vigência do prazo contratual, desde que pague a multa acordada, proporcionalmente ao período que falta para o término do prazo contratado ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A segunda e significativa alteração diz respeito à exoneração da fiança.
O artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelecia que a garantia da locação perdurasse até a efetiva entrega das chaves. Mas, o STJ passou a entender o instituto da fiança de forma restritiva, permitindo que o fiador pudesse exonerar-se das obrigações assumidas após o término do contrato. Esse foi o entendimento do STJ até meados de 2007.
A partir de então, essa Corte de Justiça mudou a sua posição, e passou a decidir que o fiador deveria responder por todas as obrigações até a efetiva entrega das chaves, desde que houvesse estipulação contratual nesse sentido.
Agora com a alteração trazida pela Lei 12.112/2009, o artigo 40, n. X da lei 8.245/91 permite que o fiador se exonere da fiança, desde que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado.
Para tanto, deve notificar o locador, ficando responsável por todas as obrigações assumidas pelo locatário pelo prazo de 120 (cento vinte dias), contados da data da notificação. O locador, por sua vez, poderá notificar o inquilino para que apresente nova garantia, no prazo de até 30 dias.
E agora, a grande novidade introduzida pela Lei 12.112/2009: se o inquilino não apresentar nova garantia poderá ter contra si, uma ação de despejo, com pedido de liminar para desocupação em 15 dias.
Também quanto à exoneração da fiança, ficou estabelecido que, em caso de morte do locatário, com a sub-rogação da locação para o cônjuge, companheiro, ou sucessor legal, a exoneração não será mais automática. O fiador deverá ser comunicado pelo atual inquilino da sub-rogação e poderá, se quiser, notificar o locador de sua intenção de se exonerar da fiança prestada ao locatário original. Nesse caso, o locador poderá solicitar nova garantia no prazo de 30 dias, e não a recebendo, poderá promover ação de despejo com pedido de liminar para a desocupação em 15 dias.
Dessa forma, o artigo 59 que trata das ações de despejo, sofreu mudanças significativas no que se refere às novas situações para concessão de liminares para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, a saber:
a) Quando houver a necessidade efetuar reparos urgentes no imóvel determinados pelo Poder Judiciário.
b) Término do prazo de 30 dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia;
c) Término do prazo da locação não residencial e instauração da ação de despejo dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do contrato;
d) Falta de pagamento de aluguel e respectivos encargos nos casos de locação desprovida de garantia.
Notem que, ao incluir entre os casos de concessão de liminar com 15 dias para a desocupação, a ação de despejo de locação desprovida de garantia, ou porque foi assim contratada, ou porque houve a extinção dessa garantia, o legislador trouxe para os locadores que não possuem garantia no contrato de locação do seu imóvel, uma situação bem mais confortável, na medida em que, havendo inadimplência, poderá reaver o seu imóvel em um prazo bastante razoável, reduzindo de forma significativa os seus prejuízos.
Aliás, as alterações que dizem respeito ao procedimento nas ações de despejo por falta de pagamento foram muito importantes e positivas, pois há muito sabemos que o grande entrave para o crescimento das ofertas de imóveis para locação é a morosidade do Poder Judiciário quando ocorre a inadimplência e, agora, essa situação poderá ser resolvida de forma muito mais rápida, motivando os proprietários a investirem mais.
Assim, atualmente, o locatário citado dos termos da ação, deverá, no prazo de 15 dias, contados dessa citação, efetuar o depósito dos alugueres e demais encargos.
Anteriormente, havia vários procedimentos processuais demorados que permitiam que o locatário permanecesse no imóvel sem pagar aluguel e encargos por um tempo considerável, enquanto a ação de despejo por falta de pagamento se arrastava por muitos meses e, às vezes, por anos.
Também pela redação antiga, o locatário podia se valer da faculdade de purgar a mora 02 (duas) vezes no período de 12 (doze) meses; só não podendo fazê-lo pela terceira vez dentro do mesmo interregno.
Atualmente, ele só poderá fazer o depósito judicial na ação de despejo, uma única vez, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses. Essa restrição provavelmente fará com que o locatário seja mais cauteloso ao se utilizar dessa faculdade.
Da mesma forma, a execução do despejo teve redução significativa de prazos, fazendo com que o locador, em caso de inadimplência, recupere o seu imóvel muito mais rapidamente.
NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS
Nas locações não residenciais, as alterações sofridas pela Lei 8.245/91 foram bastante importantes e, de modo geral, devem preocupar bastante o locatário, uma vez que, findo o contrato, o locador poderá promover a retomada do imóvel com pedido de liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, desde que o faça nos 30 dias seguintes ao término do prazo contratado.
O locatário poderá ser surpreendido com uma ação de despejo imotivada e terá que desocupar o imóvel, sem que tenha tempo suficiente de buscar novo local para dar continuidade às atividades desenvolvidas no imóvel. E, nesse caso, não é preciso que a locação esteja desprovida de fiança; basta que seja iniciada nos 30 (trinta) dias seguintes ao término da vigência do contrato.
Também nas ações renovatórias julgadas improcedentes, houve uma alteração substancial. Pela redação anterior, o juiz concedia ao locatário o prazo de até seis meses para a desocupação, após o transito em julgado da sentença, ou seja, após o julgamento dos eventuais recursos. Agora, não ocorrendo a renovação, será fixado na sentença o prazo de 30 dias para a desocupação, independentemente do transito em julgado.
De qualquer forma, ainda que, segundo o nosso entendimento, essas alterações favoreçam o proprietário, é evidente que, como a maior preocupação do locador é a inadimplência e a morosidade do Poder Judiciário para a solução buscada, as alterações introduzidas pela Lei 12.212/2008 na Lei 8.245/91, deverão impulsionar o mercado, visto que o seu crescimento se deve à vontade dos proprietários de investir nele. Por outro lado, com o aumento de oferta deverá ocorrer um equilíbrio entre proprietário e inquilino, que sempre foi o ideal buscado por esse mercado.
